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西安19盘将推新品 4盘房价回归7字头

来源: 时间:2018-02-03 17:09 字号:


  房源紧张?不!12865套房足够你选!房价情况怎么样?高价房新房源的价格趋于稳定,多个主力价位在7000-8000元/㎡楼盘将推出新房源!昨天,在《十月楼市三大特点明显,未来两月房价将“表情丰富”?》一文中,我们总结了十月楼市的3个特点,预判未来房价将“表情丰富”,现在要增加一个,即:房价将重回阶梯状态。

  在9月份之前,西安的房价经过上半年的追赶比拼,已基本没有差异,大户型、小户型价格差不多,高层和洋房价格持平,装修房和毛坯价格差异不大,从价格上很难看出区域差异、产品差异、品质差异,进入11月份,这种“持平状态”将被打破。10月28日,西安19个楼盘通过物价局的房价申报,将进入预售证审批环节,将陆续面市,其中4个楼盘的房价回到了“7”字头甚至是“6”字头!

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  西安楼市不差房,后续增量不小!

  此前,10月份获得预售证的楼盘数量明显比9月份减少,有人惊呼房源紧张,其实这是不明真相的瞎嚷嚷。来看看9、10月份可售房源量、成交量及库存情况就知道了!

  拿10月份来说,自9月30日通过25个项目5383套、10月21日通过10个项目2300套房源的价格申请之后,10月28日西安市物价局再次通过第三批次19个楼盘5182套房源的价格申请,进入预售证申请环节。这三次“过关”楼盘的达到44个,可售房源有12865套!

  那么,10月份会销售多少?先看9月份的数据,据创典全程统计的数据显示,9月份新增供应量为117.10万㎡,而实际为成交量92.42万㎡,当月新增库存量约为24.68万㎡,折合约2400套。而10月份因有国庆长假在内,加上观望情绪加重,成交量肯定比9月份低,假设达到80万㎡,约8000套,那么截止10月末,将新增存量约7200余套!

  同样来自创典全程的数据显示,截止9月末,商品住宅存量为974.18万㎡,去化周期为10.8个月,预计截止10月底,商品住宅的存量将进一步增加,去化周期有望超过11个月。

  尽管10月份的详细数据有待官方发布,但可以判断,目前及今后一段时间内,西安楼市不差房!同时,我们注意到,在年中公布的下半年上市计划中的楼盘,目前正在积极寻求入市时机。应该说,尽管成交量下滑、房价趋稳,但楼盘积极谋求入市的速度并没有放缓。

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  房价分层,7、8千的房源不少

  在10月28日物价局公布的可以申请预售证的19个楼盘中,房价从6000-12000元/㎡都有,而且同一个楼盘的不同房源之间的价格差异就有4000-5000元/㎡之大!

  最具代表性的是电子正街与丈八东路交汇处的万象春天,获得价格申请将推出1、3、5号三栋楼682套房源,其中1、3号楼的户型为78.85-137.27㎡之间,已中小户型为主,房价集中在6400-8500元/㎡,少量的低至6000元/㎡多一点。而其5号楼,户型为108.67-129.74㎡,房价在8001-11401元/㎡。最高价和最低价之间有仅5000元/㎡的价差!

  再有位于公园南路的曲江·国风世家,获得价格申请将推出1、2、4号三栋楼514套房源,其主力户型面积在88.4-121.9㎡,主力价格则在7500-8500元/㎡,但其面积176.96㎡的户型,价格则在10200-11300元/㎡之间,不过量较少。

  还有,久未推出房源的东三环雁鸣湖板块的高科麓湾,也有1、5号楼806套房源获得价格申请,将在近期推出。户型以76.56、93.72㎡等为主,价格集中在7141-8200元/㎡为多,部分价格在9411-9500元/㎡,仅几套价格在10096元/㎡。本次房源价差也达到近3000元/㎡。

  再有,富力白鹭湾南区30-35号共有5栋楼获得价格申请,均价在9800-10400元/㎡,而在其北侧保利地产的新盘林语溪,1、2、8号三栋楼获得价格申请,将推出364套主力面积在108.45、110.16、116、47㎡的户型,绝大多数房源价格在7800-8300元/㎡之间。两盘之间因毛坯和装修的差异等,价差在1500元/㎡左右。

  还有位于土门板块的金辉优步花园,56号楼获得价格申请,将推出125套面积为121、129㎡的两款户型,价格在8200-10200元/㎡之间,差异比较大。但这个价格与其年初首次开盘时的价格比较,没涨,反而有略降的趋势。

  以上仅为第三批获得价格审批公示的19个楼盘的举例,总体的信号是,楼盘新推房源定价比较谨慎了,更多信息可参看来我的好友西安房帮根据公示信息整理的数据:

重磅!西安19盘将推新品 4盘房价回归7字头

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  买还是不买?两个问题要考虑!

  看上去,对于自9月份以来处于观望态势的人士来说,似乎等来了西安楼市价格滞涨或微降的态势。这不得不说,归功于两个因素,一个是物价局真正行使了职能,在新房源价格把关上确实很严;另一个因素是4次限购之后,市场购买力增量变小趋缓。

  那么,未来是否还将延续这样的趋势呢?答案是肯定的,但不等于说西安房价会实质性下跌,而是回归,回归到相对的价质相符的原本状态。即,根据楼盘的品质差异等,价格将有高有低。

  在房地产市场将迎来根本性变化的前期,基于西安楼市的现状,买还是不买?楼市君觉得有两个问题要考虑:

  1、对于刚需自住需求来说,抓住机会买,是不用质疑的。这并不是无厘头地“鼓励”买房,因为从发展的角度看,对于部分家庭来说,依靠租房、公租房、保障房等解决刚性的居住需求,不太现实,买房是明智选择。而西安房价的阶段性稳定恰恰为此提供了机会。

  2、买大还是买小?不建议盲目地选择大户型而希望一步到位。基于能改善起码的居住条件,有新房住而且居住空间度还不错即可。因为在目前楼盘中小户型普遍价格较低,总价也低,经济压力不大,申请房贷也不会太多,银行审批较为容易。而大户型,价格普遍高,总价更高,压力大,获得房贷较难。

  从上述19个楼盘的信息也不难看出,一个显著的特征就是,各楼盘的中小户型,两房居多,也有迷你小三房,价格在整盘中的定价是比较低的,而偏大一些的户型,定价都相对较高。面向未来的未来,或许中小户型才更有居住和投资价值(这一点,我们可以在后续专文讨论)。

  令人困惑的是,目前基于多套房的改善型置业多数被限,为何楼盘还是要不遗余力地推出面向改善型的大户型?是产品定位在先,来不及大改小,还是为了楼盘整体溢价考虑,或者是为了多数家庭的一步到位的终极置业考量?

  总之,在房地产进入新时代,房企的开发观,有住房需求人士的置业观、居住观,都要与时俱进地刷新。楼市君一直认为,未来只有面向社会主体客群需求的产品,才是有市场的;适合人居趋势的产品,才是有价值的。你觉得呢?